Kỳ vọng mô hình TOD giúp TPHCM có tiền xây metro

Cơ hội lớn để phát triển đô thị và giao thông

Theo Nghị quyết 188 của Quốc hội, TPHCM được trao nhiều cơ chế đặc thù để triển khai TOD gắn với phát triển đường sắt đô thị. Thành phố có thể sử dụng vốn ngân sách trong kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm để thực hiện các dự án TOD ngay cả khi chưa có quyết định đầu tư. Đồng thời, các dự án TOD và metro sẽ được lập, thẩm định và quyết định đầu tư mà không cần xin chủ trương như trước đây, giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai.

Một điểm quan trọng khác là TPHCM được phép điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong khu vực TOD nhằm tối đa hóa giá trị khai thác. Thành phố cũng có quyền thu và sử dụng toàn bộ khoản tiền từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khai thác giá trị đất gia tăng và thu phí cải thiện hạ tầng tại các khu vực phát triển theo mô hình này.

Đề án phát triển hệ thống metro TPHCM, từ nay đến 2035, thành phố dự kiến đầu tư 7 tuyến metro với tổng chiều dài 355km, tổng vốn khoảng 40,21 tỉ USD. Trong đó, việc khai thác quỹ đất theo mô hình TOD có thể giúp mang lại 7,8 tỉ USD, hỗ trợ đáng kể cho việc triển khai các tuyến metro mới.

TOD không phải là mô hình xa lạ trên thế giới. Các đô thị như London (Anh), Hồng Kông (Trung Quốc), Quảng Châu (Trung Quốc) đã áp dụng thành công bằng cách tăng mật độ xây dựng, phát triển nhà cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, trường học, bệnh viện… xung quanh các nhà ga giao thông công cộng. Nhờ đó, giá trị bất động sản gia tăng, nguồn thu từ đất đai được tái đầu tư vào hạ tầng giao thông, tạo vòng tuần hoàn phát triển bền vững.

Những thách thức trong triển khai TOD

Dù cơ chế thí điểm đã mở đường, việc hiện thực hóa mô hình TOD tại TPHCM vẫn đối diện nhiều thách thức. TS Nguyễn Anh Tuấn - Trưởng Phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật (Sở Xây dựng) - cho rằng, một trong những vấn đề cốt lõi là quỹ đất và cơ chế thu hồi đất.

Qua rà soát sơ bộ, TPHCM có khoảng 64.000ha đất tiềm năng cho TOD, trong đó khoảng 32.000ha là đất nông nghiệp, đất trống, dễ triển khai do ít ảnh hưởng đến dân cư hiện hữu. 9.000ha đất công nghiệp, sản xuất có thể chuyển đổi, còn khoảng 23.000ha khác có thể cải tạo để phát triển theo mô hình này.

Theo TS. Nguyễn Hoàng Tùng - Phó nhóm TOD thuộc chương trình Hạ tầng và thành phố xanh (GCIP), TOD không chỉ là câu chuyện quy hoạch đất đai mà còn liên quan đến hệ thống pháp lý, tài chính và vận hành. Kinh nghiệm từ London (Anh) hay Hong Kong (Trung Quốc) cho thấy, việc triển khai TOD đòi hỏi sự tích hợp chặt chẽ giữa phát triển giao thông công cộng và đô thị ngay từ giai đoạn lập quy hoạch. Nếu không có chiến lược đồng bộ, TOD có thể chỉ dừng lại ở việc xây dựng các khu đô thị mà không thúc đẩy giao thông công cộng như kỳ vọng.

Một vấn đề khác là mô hình TOD đòi hỏi sự hợp tác công - tư chặt chẽ. Các thành phố như Hong Kong (Trung Quốc) hay Thâm Quyến (Trung Quốc) đã thành công nhờ tận dụng nguồn vốn và chuyên môn từ khu vực tư nhân. Do đó, để huy động được 7,8 tỉ USD từ quỹ đất, TPHCM cần xây dựng chính sách minh bạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và đảm bảo phân định rõ vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp.

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, trong đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đã xác định nhiều khu vực phát triển TOD. Trước đó, dựa trên các cơ chế đặc thù ở Nghị quyết 98, TPHCM đã lên kế hoạch phát triển TOD ở 11 vị trí dọc nhà ga các tuyến Metro số 1, số 2 và Vành đai 3.

“Do đây là mô hình mới, thành phố đang nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế để triển khai phù hợp, đảm bảo hài hòa giữa quy hoạch, sử dụng đất, khai thác không gian và nguồn lực tài chính” - ông Cường nói.