Cảnh giác bẫy "đặt cọc giữ chỗ" đất nền

Gom đất hỗn hợp, chia lô bán nền ở ngoại thành

Theo ghi nhận của phóng viên, tại khu vực hồ Yên Bài (thuộc xã Yên Bài, Hà Nội), những năm gần đây đã xuất hiện nhiều khu đất được chia nhỏ thành từng lô để bán cho nhà đầu tư. Nguồn gốc các khu đất này chủ yếu là đất hỗn hợp được thu mua từ người dân địa phương, sau đó được san gạt mặt bằng, mở đường nội bộ tạm rồi rao bán như một khu dân cư mới.

Người dân sinh sống tại khu vực cho biết, trên giấy tờ các thửa đất thường do cá nhân đứng tên. Tuy nhiên, phía sau nhiều trường hợp lại là các doanh nghiệp bất động sản thu gom đất để phân lô bán nền. Đáng chú ý, khu vực này hiện chưa có quy hoạch dự án khu đô thị hay khu dân cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trong vai người có nhu cầu mua đất đầu tư, phóng viên liên hệ với một số môi giới bất động sản hoạt động tại khu vực. Hầu hết các đầu mối môi giới đều giới thiệu các lô đất liên quan đến Công ty CP Đầu tư Bất động sản Lộc Sơn Hà, có chi nhánh tại số 197 Đại La (Hà Nội).

Khi phóng viên liên hệ, nhân viên của công ty này nhiệt tình mời đến tận nơi để xem đất. Theo giới thiệu, trước đây, doanh nghiệp đã triển khai khoảng 40 lô đất ở khu vực hồ Yên Bài. Tuy nhiên, các lô đất này đều do cá nhân, thường là nhà đầu tư hoặc cổ đông của công ty đứng tên thay vì doanh nghiệp.

Theo lời nhân viên môi giới, việc đứng tên cá nhân được xem là cách để “dễ làm thủ tục” hơn trong quá trình giao dịch và chuyển nhượng.

Tại thời điểm ghi nhận, khu vực quanh hồ Yên Bài đã xuất hiện khá nhiều công trình nhà ở kiên cố. Một số căn được sử dụng làm nơi ở, số khác khai thác làm homestay hoặc khu nghỉ dưỡng phục vụ du lịch cuối tuần.

Làm hạ tầng, nhận đặt cọc khi đất chưa lên thổ cư

Tiếp tục dẫn phóng viên đến một khu đất khác cách hồ Yên Bài khoảng 500m, nhân viên môi giới giới thiệu khu đất này có diện tích khoảng 1,3ha, nằm dưới chân đồi và đang trong quá trình làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo giới thiệu, khu đất dự kiến được chia thành khoảng 25 - 30 lô, mỗi lô rộng khoảng 300m2. Trong đó, khoảng 150m2 là đất ở, phần còn lại là đất vườn. Nữ môi giới của Công ty Lộc Sơn Hà cho biết đang làm giấy tờ để chuyển lên thổ cư, dự kiến trong tháng 3.2026 sẽ mở bán chính thức. Người này cũng tiết lộ doanh nghiệp đang tiến hành hoàn thiện hồ sơ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều đáng chú ý là dù thủ tục pháp lý chưa hoàn tất, khu đất đã được triển khai làm hạ tầng. Phóng viên đặt câu hỏi vì sao đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng mà đã mở đường, thì được giải thích: “Bên em làm song song cả hạ tầng lẫn giấy tờ”.

Để hợp thức hóa việc mở đường nội bộ, các môi giới cho biết doanh nghiệp áp dụng hình thức “hiến đất làm đường”. Trên giấy tờ, việc này được thể hiện như một hoạt động đóng góp cho cộng đồng địa phương. Tuy nhiên trên thực tế, con đường được mở chủ yếu phục vụ việc phân lô bán nền của chính khu đất.

Theo giới thiệu của môi giới, hạ tầng khu đất đã được trải nhựa asphalt với đường rộng khoảng 5m. Giá bán dự kiến dao động từ 13 - 15 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 3,9 - 4 tỉ đồng cho mỗi lô 300m2. Do dự án chưa hoàn thiện pháp lý, hiện doanh nghiệp chỉ nhận tiền “đặt cọc giữ chỗ”. Mỗi suất đặt cọc được giới thiệu ở mức 50 triệu đồng.

Trước hiện tượng gom mua đất, san gạt, làm đường rồi quảng cáo như dự án bất động sản, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối - cho rằng, người mua cần đặc biệt thận trọng. Theo ông, nhiều doanh nghiệp thường quảng cáo các viễn cảnh phát triển hoặc tiện ích trong tương lai theo hướng hấp dẫn, dễ khiến khách hàng hiểu nhầm về giá trị cũng như tình trạng pháp lý thực tế của khu đất.

“Nếu dự án chưa đủ điều kiện giao dịch mà vẫn quảng cáo như một dự án hoàn chỉnh thì có dấu hiệu quảng cáo sai sự thật”, luật sư Hùng nhận định.

Theo vị luật sư, rủi ro lớn nhất với người mua là trường hợp khu đất không được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc không đủ điều kiện tách thửa để cấp sổ riêng. Khi đó, việc giao dịch có thể gặp nhiều vướng mắc, thậm chí phát sinh tranh chấp.

Sau khi trực tiếp khảo sát các lô đất, những ngày tiếp theo phóng viên tiếp tục nhận được thông tin cập nhật từ nhân viên bán hàng của Công ty Lộc Sơn Hà về tiến độ làm hạ tầng tại khu đất rộng khoảng 1,3ha ở xã Yên Bài.

Ông Lê Khánh Dương - Phó Trưởng phòng Kinh tế xã Yên Bài - cho biết, địa phương đã kiểm tra thực địa. Qua kiểm tra, cơ quan chức năng đã lập hồ sơ xử lý vi phạm đối với hành vi san lấp, hủy hoại đất có mặt nước chuyên dùng làm mất khả năng sử dụng đất theo mục đích ban đầu.