Khó tách thửa đất theo quy định mới

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương đã ban hành quy định hướng dẫn về tách thửa đất, bao gồm các điều chỉnh liên quan đến diện tích tối thiểu, điều kiện hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất.

Tại Hà Nội, UBND TP đã ban hành Quyết định số 61, quy định các nội dung quan trọng về quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố.

Ghi nhận của PV Lao Động, quy định trên được nhiều người dân ủng hộ, có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là việc ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, ngăn chặn sốt đất ảo. Việc nâng tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu giúp đảm bảo các khu dân cư mới có quy mô hợp lý, tránh tình trạng hình thành các khu đất nhỏ lẻ, thiếu đường giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý quy hoạch đô thị và nông thôn, tránh tình trạng phát triển tự phát, thúc đẩy đầu tư vào dự án có quy hoạch bài bản.

Tuy nhiên, quy định trên cũng gây ra tác động không mong muốn đối với một số người, đặc biệt là những gia đình đông con muốn chia đất cho con sinh sống.

Chị Nguyễn Thị Hoa (tên nhân vật được thay đổi), sinh sống tại xã Lại Yên (huyện Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ, trước khi có quy định mới, người dân tại đây có thể tách thửa từ 40m2 với đường ngõ rộng tối thiểu 2m. Nhưng theo Quyết định 61, diện tích tối thiểu để tách thửa tại đây đã tăng lên 160m2, với mỗi lô đất sau tách phải đạt tối thiểu 80m2, mặt tiền tối thiểu 5m và đường ngõ rộng tối thiểu 3m. Điều này khiến nhiều hộ dân không thể chia nhỏ đất cho các con vì không đáp ứng đủ tất cả các điều kiện.

“Những gia đình có diện tích đất hạn chế, chỉ cần thiếu một tiêu chí (ví dụ như mặt tiền chưa đủ 10m hoặc ngõ chỉ rộng 2m thay vì 3m) thì cũng không thể tách thửa. Điều này khiến việc phân chia tài sản trong gia đình trở nên khó khăn. Như gia đình tôi cũng xảy ra mâu thuẫn vì không thể giải quyết được việc phân chia đất đai”.

Trao đổi với PV Lao Động, anh Phan Trọng Loan - làm việc tại một văn phòng tư vấn bất động sản ở huyện Hoài Đức - cho biết, thời gian gần đây trường hợp như gia đình chị Nguyễn Thị Hoa không ít. “Người dân đến văn phòng tôi làm việc hỏi rất nhiều, nhưng quy định đã ra thì không thể tách được. Nhiều gia đình có đông con nhưng không đủ khả năng mua nhà mới cho từng người, thường lựa chọn phương án tách đất để các con có thể tự xây dựng nhà riêng. Với quy định mới, nhiều hộ dân dù sở hữu đất rộng nhưng vẫn không thể sử dụng linh hoạt tài sản của mình vì không đáp ứng điều kiện ngõ rộng tối thiểu hoặc mặt tiền tối thiểu” - anh Loan nói.

Anh Nguyễn Mạnh Dũng - nhân viên của một công ty môi giới bất động sản tại Hà Nội - cho rằng, quy định siết chặt điều kiện tách thửa làm giảm nguồn cung đất nhỏ lẻ trên thị trường, đẩy giá đất lên cao hơn.

“Những người có nhu cầu mua đất với diện tích nhỏ để xây nhà ở riêng sẽ khó tiếp cận hơn do không có nhiều lựa chọn. Điều này có thể làm giảm thanh khoản bất động sản ở các khu vực chịu ảnh hưởng, nhất là các vùng đang trong quá trình đô thị hóa như Hoài Đức. Một số hộ dân có thể muốn giữ đất để đợi điều kiện phù hợp rồi mới tách thửa, nhưng trong thời gian đó, họ vẫn phải đóng thuế đất hoặc đối mặt với chi phí bảo trì cao. Việc buộc phải giữ nguyên đất cũng có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính lâu dài của gia đình.

Dù mục tiêu của Quyết định 61 là ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền trái phép, nhưng nó cũng gây ra tác động không mong muốn đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những gia đình đông con muốn chia đất cho con sinh sống. Tôi cho rằng, có thể xem xét điều chỉnh quy định theo hướng linh hoạt hơn, chẳng hạn như cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn trong trường hợp chia đất cho con cái, sau đó có áp thêm một số điều kiện kèm theo để tránh tình trạng lách luật” - anh Dũng nói.