Rủi ro nghiêm trọng khi mua bán nhà ở xã hội trái phép

Đầu cơ nhà ở xã hội

Như Lao Động đã phản ánh về tình trạng rao bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH) trái quy định tại tỉnh Thái Nguyên khi một số dự án NOXH dù chưa bàn giao nhưng các căn hộ đã được chuyển nhượng cho người không đủ điều kiện mua với số tiền chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Trong quá trình tìm hiểu về tình trạng chuyển nhượng NOXH trái quy định nói trên, qua tiếp xúc với nhiều môi giới và chủ của các căn NOXH, PV nhận thấy có tình trạng đầu cơ NOXH với số lượng lớn, thậm chí có những người sở hữu nhiều NOXH.

Theo Dũng (tên nhân vật đã thay đổi), một nhân viên môi giới bất động sản tại Thái Nguyên, chỉ riêng dự án chung cư NOXH Homie City nằm trong dự án khu dân cư Đại Thắng (phường Phổ Yên) trong số gần 400 căn hộ thì có tới khoảng 40% là do nhà đầu tư mua.

“Tụi em môi giới chuyển nhượng nhiều rồi nên biết, chỉ khoảng 60% số căn hộ là của công nhân, người lao động nhu cầu ở thực, số căn còn lại là của giới đầu tư mua gom, có những người sở hữu nhiều căn hộ sau đó sẽ bán lại hưởng chênh lệch”, Dũng cho hay.

Lý giải việc có thể đầu tư được NOXH, Dũng tiết lộ: “Các thủ tục, hồ sơ và việc xét duyệt để mua NOXH tại Thái Nguyên khá thuận lợi. Các nhà đầu tư thường nhờ người thân, bạn bè đứng tên làm hồ sơ xét duyệt để mua được nhiều NOXH”.

Qua giới thiệu của Dũng, PV tiếp cận được với một người chuyên đầu tư NOXH tên Tuấn (ở tại Văn Lâm, Hưng Yên) đang có nhu cầu bán các căn hộ NOXH.

Tại cuộc trao đổi với Tuấn, PV bất ngờ khi người này cho biết bản thân đang sở hữu tới 8 căn hộ tại dự án NOXH Homie City và nhiều NOXH tại các tỉnh, thành khác.

PV đặt câu hỏi vì sao một người có thể mua được nhiều căn hộ NOXH như vậy, anh Tuấn tiết lộ: “Anh toàn nhờ bà con người thân, họ hàng làm thủ tục và đứng tên hộ. Tất cả 8 căn hộ tại dự án NOXH Homie City của anh đều đang đứng tên người thân”.

Để chứng minh, anh Tuấn cho PV xem một tập hợp đồng mua bán NOXH tại dự án Homie City. Thực tế, đứng tên trên các hợp đồng mua bán đều là người khác với địa chỉ thường trú tại Hà Nội và một số tỉnh thành.

Rủi ro pháp lý nghiêm trọng

Luật Nhà ở 2023 đã quy định, NOXH chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ khi người mua hoàn thành việc thanh toán với chủ đầu tư.

Do đó, đối với các căn hộ NOXH chưa đủ thời gian theo quy định, thậm chí còn chưa bàn giao, để có thể chuyển nhượng, giới đầu cơ thường sẽ làm hình thức lập vi bằng việc mua bán, giao tiền với người mua như một hình thức giao kèo.

Ngoài việc vi phạm các quy định của pháp luật, mua bán căn hộ NOXH bằng hình thức lập vi bằng được nhận định có nhiều rủi ro, người mua có thể bị thiệt hại về kinh tế, thậm chí mất trắng căn hộ khi xảy ra tranh chấp.

Trao đổi với PV, luật sư Lương Văn Chương - Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, việc mua bán NOXH khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng thông qua hình thức lập vi bằng là hành vi trái pháp luật nhưng trên thực tế hình thức này vẫn đang âm thầm diễn ra ở nhiều nơi.

Theo luật sư Chương, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Vì vậy, vi bằng không thể sử dụng để đăng ký ghi nhận quyền sở hữu tài sản tại cơ quan nhà nước.

"Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng NOXH bằng hình thức lập vi bằng là hoàn toàn không đủ điều kiện về mặt hình thức theo Luật đất đai nên giao dịch mua bán này sẽ không được cơ quan có thẩm quyền công nhận", luật sư Chương nhấn mạnh.

Phân tích sâu hơn về các rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng NOXH bằng hình thức lập vi bằng, luật sư Chương cho rằng có nhiều trường hợp sẽ xảy ra mà thiệt hại sẽ ở phía người mua.

"Sau khi lập vi bằng, hồ sơ giấy tờ hợp đồng mua bán NOXH ký với chủ đầu tư thực tế vẫn đứng tên người bán, vì vậy người mua lại không có quyền dùng các giấy tờ này để thế chấp, vay vốn.

Trong trường xấu hơn khi xảy ra tranh chấp giữa người bán và người mua, vì việc mua bán NOXH thông qua vi bằng là vi phạm pháp luật nên có thể dẫn đến việc hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu, người mua nhà không có quyền sở hữu hợp pháp, không thể được cấp sổ hồng" - luật sư Chương cho hay.

Người mua NOXH cần chú ý rằng các quy định về đối tượng, điều kiện mua và chuyển nhượng NOXH ngày càng được siết chặt nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua đúng đối tượng và phù hợp chính sách NOXH.

"Do đó, việc mua bán phải tuân thủ đúng quy định pháp luật, tuyệt đối tránh hình thức mua bán thông qua vi bằng để bảo vệ quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý nghiêm trọng", luật sư Lương Văn Chương khuyến cáo.

NOXH vốn được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước để người lao động thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận, do đó không thể bán như nhà thương mại.

Việc chuyển nhượng NOXH trái quy định được xem là một hình thức trục lợi từ chính sách an sinh xã hội, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của người thu nhập thấp, gây bất công trong xã hội.