Mốc thời gian phải nhớ khi sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng đất, quá hạn sẽ bị phạt nặng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong thời gian bao lâu bắt buộc phải sang tên sổ đỏ?

Bạn đọc Anh Thơ (Hà Nội) hỏi: "Tôi vừa mua một mảnh đất thổ cư, vậy sau thời gian bao lâu bà sẽ phải đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?"

Công ty Luật TNHH Youme trả lời: Đăng ký sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động) là thủ tục pháp lý bắt buộc nhằm ghi nhận sự thay đổi chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) sau các giao dịch như mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn… Qua đó, việc chuyển quyền giữa các bên mới có hiệu lực pháp lý.

Thủ tục này gồm các bước: công chứng hợp đồng; kê khai thuế, lệ phí trước bạ; nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để Nhà nước ghi nhận người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới sổ đỏ.

Các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai

Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các trường hợp phải đăng ký biến động như sau:

Đăng ký biến động được thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận khi có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất; đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.

Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận (không thuộc trường hợp khác được Luật quy định).

Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước cạnh, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.

Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

Chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai; trường hợp tại khoản 3 Điều 121 mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động.

Thay đổi thời hạn sử dụng đất; thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất; thay đổi nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia tách, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức, hoặc theo thỏa thuận của hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người cùng sử dụng đất.

Thay đổi theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND công nhận; theo thỏa thuận xử lý nợ; theo quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo của cơ quan có thẩm quyền.

Theo bản án, quyết định của Tòa án; quyết định thi hành án; phán quyết của Trọng tài thương mại; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề; thay đổi hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Thay đổi quyền sử dụng đất xây dựng công trình phục vụ khai thác công trình ngầm; quyền sở hữu công trình ngầm.

Người sử dụng đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Bán, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo pháp luật về tài sản công.

Chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai: Sau bao lâu phải đăng ký biến động?

Người sử dụng đất có nhu cầu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận biến động lên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận, tùy từng trường hợp.

Về thời hạn đăng ký biến động: Với các trường hợp thuộc các điểm a, b, i, k, l, m, q khoản 1 Điều 133, trong 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động.

Trường hợp thi hành án: thời hạn tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc tài sản bán đấu giá.

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất: thời hạn tính từ ngày phân chia xong di sản hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực.

Quá hạn đăng ký biến động sẽ bị xử phạt

Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn quy định thì người dân sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 2 điều 16 nghị định số 123/2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Mức phạt từ 2-3 triệu đồng đối với cá nhân và gấp hai lần đối với tổ chức; ngoài ra còn bị buộc phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.

Mức phạt trên được áp dụng thống nhất trên toàn quốc, không phân biệt thời gian chậm đăng ký hay địa bàn nông thôn - đô thị.

Trước đây, theo nghị định 91/2019, mức xử phạt được xác định dựa trên hai yếu tố: thời gian vi phạm (trong hoặc quá thời hạn 24 tháng) và địa bàn vi phạm (đô thị bị phạt gấp đôi so với nông thôn).

Tuy nhiên nghị định 123/2024 đã bãi bỏ các tiêu chí phân biệt này. Thay vào đó là một mức phạt thống nhất áp dụng cho mọi trường hợp vi phạm, giúp đơn giản hóa việc áp dụng và đảm bảo công bằng trong xử lý hành chính về đất đai.

Một điểm mới đáng lưu ý của Luật Đất đai 2024 là không còn bắt buộc đăng ký biến động trong mọi trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, khi ký hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, người dân phải đăng ký biến động và sau khi chấm dứt hợp đồng thì phải thực hiện xóa đăng ký.

Trong khi đó Luật Đất đai 2024 chỉ yêu cầu đăng ký đối với trường hợp “cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng”.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu người dân cho thuê đất thông thường (không thuộc dự án), chỉ cần lập hợp đồng bằng văn bản, không cần công chứng/chứng thực và không phải đăng ký biến động.